Mulhouse, cité du
Bollwerk
Bassin d’emploi
Rentabilité locative
Potentiel de valorisation
Ancien bastion industriel, Mulhouse est celle que l’on a nommé « Le Manchester français ».
L’installation d’immenses filatures ont participé à son rayonnement et ont fait sa fortune.
Les somptueuses villas de l’élite industrielle édifiées sur la colline du Rebberg ainsi que la cité ouvrière jouxtant le cœur de ville, incarné par le typique « Carré Mulhousien » sont des témoins de ce riche passé.
8,21%
Taux de rentabilité moyen
64,6%
Part de locataires
7/10
Tension locative
1 239€
Prix moyen du mètre carré
+31,2%
Evolution des prix sur 5 ans
108 312
Nombre d’habitants
En quelques mots
Mulhouse et ses 108 000 habitants se situe dans le Sud-Alsace, à 25 kilomètres de la frontière tripoint France-Allemagne-Suisse. Elle est la ville-centre d’une agglomération de 275 000 habitants.
Le déclin des activités industrielles au milieu du XXe siècle a entrainé une hausse du chômage et une perte de vitesse de la ville, tirant les prix de l’immobilier vers le bas. Depuis les années 2000, la commune connait un fort regain d’attractivité suite à la volonté politique d’entamer une profonde mutation de la ville. Le choix a été fait d’une spécialisation dans le digital.
Le Croissant Technologique Ouest, qui comprend le Parc d’activité Mer Rouge et qui s’étend jusqu’aux pôles universitaires, joue ce rôle de catalyseur. L’école 42 de Xavier Niel y a installé son campus.
La valorisation des nombreuses friches industrielles a été lancée, comme par exemple dans les immenses bâtiments DMC, où 27 millions d’euros sont investis pour accueillir des start-up de la tech et y créer un programme de lofts.
Située à 20 minutes de Bâle, la ville entretient de solides liens avec sa voisine suisse : chaque jour, près de 45 000 travailleurs traversent chaque jour la frontière. Avec 9 millions de voyageurs par an, l’Euroairport Bâle-Mulhouse, seul aéroport bi-national du monde, est le premier aéroport du Grand Est et le 7e de France.
Bâle
20min
Fribourg
45min
Strasbourg
1h
Zurich
1h30
Berne
1h30
Paris
2h40
Investir à Mulhouse
Mulhouse est l’une des villes de France où les prix de l’immobilier sont les moins élevés. Si leur augmentation est nette sur les 5 dernières années, ils restent fortement contenus ce qui permet de bénéficier d’excellentes rentabilités locatives. Une petite surface à rénover, même en location nue, peut atteindre les 8% de rentabilité.
La ville concentre une large proportion de foyers à revenus modestes, mais abrite dans le même temps, le quartier de France, hors Ile-de-France, où le revenu fiscal de référence est le plus élevé. D’un lieu à l’autre, la sociologie urbaine peut radicalement changer.
Le ciblage fin du quartier, et même de la rue, est une démarche fondamentale pour attirer le profil de locataire souhaité.
Les prix faibles de la ville sont à mettre en regard de leur potentiel d’appréciation. Les fondamentaux étant solides, il convient de s’attendre une la poursuite de l’évolution positive et rapide constatée dans les dernières années.
Centre historique
Centre névralgique de l’agglomération mulhousienne, le centre-ville abrite tous les commerces, bars et restaurants, ainsi que le cœur du réseau de transport en commun avec la Porte Jeune.
Quelque peu délaissé au moment des lourds travaux du tramway, le centre historique retrouve une dynamique commerciale solide. Les travaux de piétonisation de plusieurs rues actuellement à l’œuvre sont un marqueur de la volonté politique de renforcer son attractivité en maitrisant le trafic automobile.
Les prix à l’achat y avoisinent les 2 000€/m2 et l’on peut encore y trouver des biens à rénover en dessous de ce seuil. L’investisseur avisé y ciblera surtout des petites surfaces, où les rentabilité en location meublée peuvent atteindre les 8%.
Fonderie
Ancien quartier industriel, la Fonderie connaît un profond renouveau depuis la fin des années 2000. Nouveau campus universitaire, cité et restaurant universitaire, pépinière d’entreprises du numérique, le quartier n’est plus celui d’il y a 15 ans. Un grand nombre de programmes neufs sont sortis de terre et de nouveaux sont attendus pour 2025. Le parc ancien a largement bénéficié de ces investissements : le prix des biens en proximité du campus a doublé en 10 ans.
Même si cette typologie de biens se raréfie, il est encore possible d’y trouver des appartements à rénover pour moins de 2 000€/m2. Nous vous conseillons de vous orienter vers des petites surfaces à exploiter en location meublée à destination des étudiants, ou vers de grands appartements à transformables en colocation.
Franklin-Briand
Cible d’importants investissements de la municipalité, ce quartier populaire du centre de Mulhouse est en pleine recomposition. Si la partie Aristide Briand, à l’ouest de la place du marché à vocation à rester un quartier plutôt destiné à l’habitat populaire, le secteur Franklin à est voué à monter en gamme.
La volonté affichée de la municipalité est de revaloriser ce quartier en y attirant les classes moyennes.
La lutte contre l’habitat insalubre, la réfection de la place Franklin, les subventions aux ravalements des façade, et la piétonnisation à venir de la rue Franklin s’inscrivent dans cet élan d’embourgeoisement que connait le quartier.
Autour de 1000€/m2 à l’heure actuelle, c’est le quartier qui connait la plus forte augmentation de prix de la commune.
Un investissement en colocation ou sur une petite surface à destination des jeunes actifs est un choix tout indiqué pour profiter d’une rentabilité élevée et d’un potentiel d’appréciation des prix significatif.
Dornach
Ancien faubourg extra muros, Dornach a su conserver son esprit village qui le caractérise. Recherché par les familles et les jeunes actifs en quête de calme, il offre une qualité de vie certaine.
Les niveaux de prix varient fortement selon la proximité avec la ZUP voisine. La partie Sud, proche de l’université de l’Illberg, affiche des prix inférieurs à la moyenne de la ville et l’on y trouve encore de nombreux biens à rénover. La location étudiante dans ce secteur est une stratégie à la fois sûre et rentable.
Si vous disposez de plus de budget, l’acquisition d’un immeuble de rapport de 3 à 4 logements s’insère dans une optique d’investissement équilibré.
Rebberg
Limitrophe du centre-ville et de la gare, le quartier du Rebberg est le plus recherché de la ville. Verdoyant, aéré, et abritant de luxueux immeubles et villas, c’est l’ancien fief des industriels ayant fait la fortune la ville au XIXe siècle.
Du point de vue d’une stratégie patrimoniale, le quartier présent un certain attrait, notamment dans sa partie haute, près de hôpital Emile Muller et du Belvédère. Les prix sont sans commune mesure avec le reste de la ville et peuvent atteindre 6 000€/m2 pour les biens les plus recherchés.
Il est possible de trouver des rentabilités intéressantes au Bas-Rebberg, et non loin de la Fonderie, où l’acquisition de petites surfaces à destination des étudiants est une stratégie gagnante.
Nordfeld
A l’est du centre historique, le Nordfeld est majoritairement composé d’immeubles bourgeois bien tenus. Prisé des habitants souhaitant rester au centre tout en profitant du calme et du coin de verdure du superbe Parc Salvator, c’est le quartier idéal pour une stratégie équilibrée.
Même si le secteur a connu de fortes hausses de prix, des immeubles de rapport de 4 à 5 logements sont encore trouvables à moins de 300 000€.