Grande-Île

Cœur battant de la vie strasbourgeoise, l’attractivité de l’hypercentre n’est pas à prouver. Restaurants, bars, magasins, et monuments à chaque coin de rue, ici se concentre l’activité commerçante, touristique, culturelle et sociale. Côté transport, 5 des 6 lignes de tram se croisent place de l’Homme de Fer.
Dans l’hypercentre, les prix y sont les plus élevés de la ville. Les petites surfaces sont très recherchées par les étudiants comme les jeunes actifs. La tension locative est significative.
Une acquisition dans les maisons à colombages et immeubles anciens de l’ouest de l’ellipse, de la Petite France jusqu’à la rue du 22 Novembre sont des investissements des plus patrimoniaux. Il en va de même à l’est, autour de la Cathédrale et du Carré d’Or.
Les rentabilités y sont faibles mêmes s’il est possible de les doper en proposant des biens meublés ou en optant pour de la colocation.
Une acquisition sur la Grande Île est toute indiquée pour l’investisseur qui souhaite sécuriser son capital dans un bien patrimonial.

Neudorf

Ancien faubourg ouvrier, en voie très avancée de gentrification, notamment dans sa partie centre et ouest, Neudorf est le quartier le plus peuplé de Strasbourg, avec ses 40 000 habitants. De part sa proximité au centre-ville, son maillage de transports, son offre commerciale diversifiée, et son esprit village, Neudorf est un quartier très recherché par les étudiants, les jeunes actifs et les familles. La réussite de l’aménagement de la Presqu’Île Malraux et des Docks a permis d’asseoir sa réputation de quartier branché. La tension locative est comparable à celle observée au centre-ville.
Les biens à rénover se font de plus en rares, même s’il est encore possible d’en sourcer dans les secteurs sud et est. C’est également là où les rentabilités sont les plus élevés. Les résidences de la rue d’Orbey, de Lapoutroie et de Fréland, conviendront idéalement à un projet de colocation à visée de rendement.
Les secteurs plus gentrifiés, autour de la place du Marché, du Neufeld ou des fronts de Neudorf, pourront constituer de solides investissements patrimoniaux.

Koenigshoffen

L’arrivée du tram F en 2021 a mis un coup de projecteur sur ce quartier, qui était le seul à ne pas être desservi. Sa prolongation vers Wolfisheim est prévue pour 2025.
En proximité immédiate du centre-ville, de la gare et des autoroutes, son accessibilité et sa densité commerciale en font un quartier attractif pour les locataires en quête de loyers maitrisés. La rentabilité locative s’établit à près de 6%.
On y trouve un certain nombre de biens à rénover affichant des prix inférieurs à 2500€/m2. La partie sud de la route des Romains est à privilégier, ainsi que le secteur des Capucins et des Empereurs.
Plusieurs programmes immobiliers neufs sortent de terre et impactent à la hausse les niveaux de loyer et les prix à l’achat dans l’ancien.
La proximité du CHU et du parc d’activités de Hautepierre fait de Koenigshoffen un quartier idéal pour une colocation destinée aux jeunes actifs.

Montagne Verte

Idéalement connectée au cœur de ville grâce au tram, aux 2 lignes de bus et aux pistes cyclables, la Montagne Verte est un quartier en plein bouleversement. Si la route de Schirmeck n’a pas encore entamé sa mutation, les rues adjacentes cachent des pépites à la qualité de vie exceptionnelle. La rue des Foulons, des Mérovingiens, des Carolingiens, d’Altorf, de Dachstein, de Dorlisheim ou de Gresswiller, offrent le panorama ouvert sur la rivière, si caractéristique du quartier. Il attire de plus en plus de familles et de jeunes actifs en recherche du savant mélange entre urbanité, verdure et espace.
L’acquisition de petites surfaces permet de profiter de prix au m2 plutôt doux comparé au reste de l’agglomération, tout en s’assurant une demande locative élevée et une rentabilité qui peut dépasser les 6%.
Il est permis d’envisager une appréciation significative des prix à l’avenir : en 2022, c’est le quartier de la ville ayant connu la plus forte hausse de prix (+17,4%).

Cronenbourg

Le quartier est divisé en deux espaces fortement marqués architecturalement et socialement. D’un côté, Cronenbourg-Est, le faubourg ancien, est caractérisé par un habitat ouvrier mêlé à des immeubles d’architecture wilhelmienne. Relié à la gare en 1 arrêt de tram, il a le vent en poupe depuis plusieurs années.
Il est recherché par les jeunes familles pour son accessibilité et son côté village, notamment autour de l’Eglise Saint-Florent. Les prix ont augmenté de 27% en 3 ans. Cette partie du quartier intéressera tout particulièrement les investisseurs en quête d’une stratégie équilibrée.
De l’autre côté de la voie ferrée, à Cronenbourg-Ouest, l’habitat est majoritairement composé de grands ensembles des années 60 et 70. Les prix sont plus faibles et l’on peut y trouver les rentabilités les plus élevées de la ville. La colocation étudiante est une stratégie performante : le campus de l’Université de Strabourg est implanté au cœur du quartier. Il est possible de trouver des appartements T4 ou T5 à rénover dans des résidences de qualité à moins de 1 800€/m2. C’est un emplacement idéal pour les investisseurs en quête de rendement.

Esplanade

Suivant les préceptes du brutalisme, mêlant authenticité et utilisation de la matière brute, le quartier de l’Esplanade est composé presque exclusivement de grands ensembles des années 60 et 70. Les architectes avaient souhaité construire à l’Esplanade le pendant moderne de la Neustadt.
Le quartier est composé majoritairement de copropriétés de standing avec concierge. Certaines résidences, comme celles de la rue d’Olso, abritent des terrains de tennis et des piscines.
Le Campus central de l’Université de Strasbourg est au cœur du quartier. La colocation étudiante est une stratégie toute indiquée, même si le ticket d’entrée avoisine les 300 000€ pour un appartement 4 chambres, louable 600€/chambre.
Les studios se vendent entre 95 000€ et 120 000€ et peuvent se louer jusqu’à 650€ en meublé.
L’Esplanade est un secteur idéal pour une stratégie équilibrée.

Orangerie

L’Orangerie affiche des niveaux de prix parmi les plus élevés de la ville ; la rentabilité est faible mais c’est un excellent levier de sécurisation et de valorisation de capital.
L’habitat est majoritairement composé d’immeubles wilhelmiens de standing, notamment autour de l’Allée de la Robertsau, et de maisons bourgeoises au sud du parc. Il est recherché notamment par les familles en quête de tranquillité, et les employés des institutions européennes.
Du fait de cette proximité, un investissement locatif à visée patrimoniale est tout à fait pertinent. De nombreux étudiants internationaux effectuent régulièrement des stages au Conseil de l’Europe ou à la Cour Européenne des Droits de l’Homme. L’acquisition d’un studio ou d’un T2 à rénover, louable en meublé jusqu’à 800€, est une stratégie toute indiquée.

Tribunal

En pleine Neustadt, en proximité immédiate de la Grande-Île et des axes autoroutiers de la place de Haguenau, le quartier du Tribunal est idéalement situé. Majoritairement composé d’immeubles wilhelmiens de standing avec de beaux appartements bourgeois, il attire toutes les catégories de population : des familles aux étudiants en passant par les jeunes actifs et les retraités.
Dans ces grands appartements aux pièces spacieuses il est possible d’opter pour des colocations haut de gamme de 5 ou 6 chambres avec salles de bain privatives. On y trouve également d’anciennes chambres de service reconverties en petits appartements.
La demande locative très élevée sur le secteur assure une facilité de location, et une rentabilité avoisinant les 4% pour la location meublée. Le quartier s’insère dans une stratégie d’investissement patrimoniale.

Quartier Gare

Compris entre la rue de Saales et le Faubourg de Saverne, le Quartier Gare est un espace urbain contrasté architecturalement et socialement. Mêlant logements sociaux et copropriétés dans des immeubles wilhelmiens, il connait un renouveau depuis le réaménagement des boulevards. La place de la voiture se fait moins prégnante et le réseau cyclable s’étend, ce qui attire particulièrement les jeunes urbains. L’arrivée du bus G en site propre jusqu’au sud du quartier, permet d’anticiper une demande locative accrue, venant notamment des salariés de l’Espace Européen de l’Entreprise souhaitant rester en cœur de ville.
Il est encore possible de trouver des biens à rénover en dessous de 4 000€/m2. Les petites surfaces sont à privilégier, en tâchant d’éviter certaines rues pour minimiser le turnover.

Krutenau

Quartier historiquement populaire et ouvrier, où prédominait un habitat ancien dégradé et vétuste jusqu’au milieu des années 1970, celui que l’on surnommait « l’âme du Vieux-Strasbourg » s’est profondément transformé. Un grand nombre de bâtiments ont été détruits ou complètement rénovés et de nouveaux immeubles de standing ont été érigés. Au fil des décennies la population a drastiquement changé. La Krutenau est aujourd’hui l’un des quartiers de la ville affichant les loyers les plus élevés. Concentrant un grand nombre de restaurants et de bars, c’est le cœur battant de la vie étudiante.
Un investissement locatif autour de la place de Zurich vous permettra de sécuriser votre capital dans une opération patrimoniale sûre et d’envisager une augmentation de valeur à terme.